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李宇嘉专栏丨楼市下半年岁情重点:需求端稳住,供应端发力

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李宇嘉(广东省住房政策研究中央首席研究员)

日前,中共中央政治局召开集会,总结上半年经济形势和部署下半年经济事情。集会指出,“要坚持屋子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳康健生长。”

现在,调控的重点转向了二线非热门和次热门都会,这反映了楼市热度从一线到热门二线“xian”,再到二线非热门和次热门,最后到三四线的辐射逻辑。7月29日,住建部约谈了银川、徐州、金华、泉州〖zhou〗、惠州5个都会,将这些都会列为重点监测都会,要求他们在“房价-地价”联动,保障性租赁住房建设方面作出强有力的政策措施。在需求端,这些都会有可能会再‘zai’次启动或强化限购、限售等措施,也有可能在“一区一策”上面做文章,解决重点区域供应不足,房价上涨太快,投资需求泛起,市场秩序杂乱等问题。

下半年,房地产《chan》和住房事情的重点就是住房租赁。此次集会提出,加速生长租赁住房,落适用地、税收等支持政『zheng』策。显然,这是对7月《国务院办公厅关于加『jia』速生“sheng”长保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)在中央层面的发动和事情指示。

保障性租赁住房是针对大都会新市民、青年人短期租赁需求,由市场主导、政府给政策而建设的“低租金、小户型”的屋子。当前,保障性租赁住房这个住房领域的新物种,其职位被提到了史无前例的高度,就在于它所服务的新市民、年轻人占我国流悦耳口(3.76亿人)的大部门,这些人群能否在大都会、都市圈顺遂“扎根”,关系到能否深度挖掘海内市场潜力,构建“双循环”新生长名目。再往大了说,关系到我国经济转型的绩效。

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当下,新市民、年轻人甫一进入都会,就面临着高不能攀的房价,而租赁市场的门槛也并不低,好比大都会普遍高租金、普遍存在的“押二付一”的支付模式,新市民、年轻人房租支付能力也并不高。同时,年轻人、新市民都是90后、00后,对于(yu)“租得好”有强烈诉求。不管是新就业大学生,照样新一代打工者,或“第二第三代农民工”,他(ta)们要的是低租金、较恬静、秩序好、配套不错的屋子。

现在,包罗广州、深圳在《zai》内的各大都会,并不缺屋子,租赁衡宇也足够多了。好比,广州、深圳存量房内里跨越一半的屋子是租赁住房。然则,相符新市民、青年人栖身诉求的屋子对照少。现在大都会住房供应出现“南北极分化”的特征,一边是户型偏大、总价较高的商品租赁住房,或者户型小,但单价租金超高的长租公寓。另一边则是租金低、户型小,但秩序差(如存在黑房东、随意涨租、设施残缺老旧等问题)、体验差的城中村或园区宿舍。

“十三五”时代推进规模化租赁的探索发现,企业生长住房租赁最大的问题是成本高、税费高、资金错配(好比前期投入大、接纳期长),赚钱效应很低。为了激励企业介入,此次宣布的“22号文”,主要内容就是解决这些“痛点”。

好比,土地只管不要钱、少花钱。国家提出的5种用地渠道(整体建设用地建设、商办空『kong』间和低效用地建设、产业园区配建、企业自有用地、新增供地)中前四种属于存量盘活,基本不用缴纳土地出让金。此外,国家在土地用途调整方面也给予很大支持,好比整体用地建设和商办改租赁都自动改变土地用途【tu】,但不缴纳土地出让金,这是政策给的盈‘ying’利。

再好比,税收减免的力度也是史无(wu)前例的。不久前国务院集会确「que」定,从今年10月1日起,租赁企业向小我私人出租住房适用浅‘qian’易计税方式,按5%征收率减按1.5%缴纳增值税;企事业单元等向小我私人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。

“22号文”提出,行使非栖身存量土地和非栖身存量衡宇建设保障性租赁住房,取得「de」项目认定书后,比照适用增值税、房产“chan”税等优惠政策。这里比照「zhao」的就是国务院集会确定的减免内容。项目认定书是“22号文”的重大创新,拿到这个认定书后,租赁企业相当于有了“尚方宝剑”。这一次,国务院层面发文把相关部门都纳进来,相当于在最上层落实了“主体责任”,而且切切实实将土地设计为不花钱、少花钱。现在,土地、税收、金融支持、行政审批支持等该到位的都到位了,剩下的就看地方政府怎么操作了。

因此,此次中央政治局集会提出,加速生长租赁住房,落适用地、税收等支持政策,意在中央层面进一步发动和落实,重点是国家宣布的政策要实行落地。总之,在商品房市《shi》场稳固的情形下,未来房地产事情的重点就是以保障性租赁住房为焦点的供应侧改造,以顺应需求端的转变,从而实现稳固和分流需求,并助推形成内需驱动的增进新名目。

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